「居抜きなら初期費用を抑えられるはずだったのに、契約後に追加工事が次々と判明した」。飲食店や美容サロンの開業現場では、こんな苦い経験談が後を絶ちません。
中古設備の故障、造作譲渡代の不透明さ、退去時の原状回復など、居抜き物件には見えにくい落とし穴が潜んでいます。
そこで本記事では、契約前のチェックリストからトラブル発生時の交渉を解説します。
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居抜き物件のトラブルの原因とは？
新装より初期コストを抑えられる一方、居抜き物件は「隠れた修繕費が高額」「退去時の原状回復で想定外の出費」という落とし穴が多いのも事実です。
中古設備の寿命や契約条項の曖昧さが重なると、開業直前に資金繰りが揺らぐこともあります。
よくある居抜き物件トラブル
実際の現場で頻発するケースを把握すると、自店舗に当てはめたリスク洗い出しがスムーズになります。
- 厨房機器の急故障
↳引き渡し後すぐに冷蔵庫が冷えず修理費が自己負担 - 給排水・ガス配管の老朽化
↳閉店期間が長くサビが進行し開業準備が遅延 - 造作譲渡代の過大請求
↳減価が反映されず中古品に新品同等の価格が付く - 原状回復範囲の食い違い
↳「入居時の状態」で返却と記載されていたが実際はスケルトン返却を要求された - 残置物の所有権争い
↳誰が撤去・保管費用を負担するか明確でなく開業日が延びる
各事例の共通点は「責任と費用負担の線引きが曖昧なまま契約が進んでいる」点です。似た状況がないか早い段階で確認しましょう。
トラブルが起こる背景と原因分析
次の表に、契約交渉の場で見落とされやすい要因とその影響度を整理しました。
| 主な要因 | 具体的な内容 | リスクの大きさ |
|---|---|---|
| 設備寿命のブラックボックス化 | 耐用年数・修理履歴の情報不足で状態を正確に把握できない | 高 |
| 前テナントとの利害不一致 | 撤退コストを回収したい売り手と支出を抑えたい買い手で価格交渉が難航 | 中 |
| 貸主による管理履歴の欠如 | 図面や点検記録が不足し隠れた瑕疵を把握しにくい | 中 |
| 抽象的な契約条項 | 「善良な管理者の注意」など曖昧な表現で責任範囲がぼやける | 中 |
| 時間的制約による妥協 | 開業期限が迫り詳細調査や交渉を後回しにしがち | 高 |
要因を分類すると、情報格差・契約文言の不透明さ・時間的プレッシャーに大別できます。裏づけ資料を集め、交渉時に「数字」と「履歴」を提示できるかが重要です。
契約前に見逃しがちなチェックポイント
最後に、現地調査や書類確認で抜けやすい項目をまとめます。
チェックリスト化して持参すると効率的です。
- 設備リストと現物・試運転の整合性
↳型番・ランプ表示・異音の有無を突き合わせる - 図面・工事履歴の取得
↳隠れた配管や二重天井内の設備が契約外になっていないか確認 - 原状回復義務の具体的範囲
↳壁・床・天井材をどこまで撤去するか文面で明確化 - 用途制限と消防法適合性
↳業態変更がある場合は排煙量や防火区画を消防署に事前照会 - 造作譲渡契約の第三者承諾
↳貸主が譲渡を承認しないと引き渡し自体が無効化する恐れがある
チェック項目を写真・動画で記録し、後日の証拠保全につなげると交渉時の説得力が高まります。
居抜き物件のトラブル事例
実際に合ったトラブルの事例を8つまとめました。
事例1：給排水設備の破損による大規模漏水と営業停止
居抜き物件において、前テナントによる設備の維持管理不足が原因で、引き渡し後に大規模な漏水が発生する事例は極めて深刻です。
特にスプリンクラー等の消防用配管や、床下の排水管の老朽化は見落とされやすく、発生時には多額の賠償責任が生じます。
事例2：厨房機器・設備の契約不適合と修理費用の紛争
内見時に動作すると説明されていた厨房機器や空調設備が、オープン直後に故障する事例です。
2020年の民法改正以降、契約不適合責任の免責特約が争点となる裁判が増加しています。
事例3：リース物件の無断譲渡と所有権を巡る法的紛争
売主がリース契約中の機器を自社所有と誤認して譲渡してしまう事例です。所有権を持つリース会社から機器の回収を求められ、買主が営業不能に陥るトラブルが後を絶ちません 。
事例4：貸主の承諾を得ない無断譲渡と賃貸借契約の解除
物件オーナー（貸主）への事前相談なしに居抜き売却の交渉を進めた結果、貸主から原状回復を強く求められ、取引が破談するだけでなく、賃貸借契約自体を解除されるリスクがあります。
事例5：原状回復の範囲と負担区分を巡る退去時の係争
居抜きで入居した際、前テナントの残した造作物の撤去義務まで承継していることを認識しておらず、退去時に想定外の解体費用を請求されるトラブルです。
事例6：消防法令・建築基準法違反による営業不許可
居抜き物件が現在の消防法や建築基準法に適合していないため、保健所や消防署の検査に通らず、追加の改修費用が発生したり、開業できなくなったりする事例です。
事例7：近隣トラブルの隠蔽と説明義務違反
前テナントが抱えていた騒音、臭気、あるいは近隣住民との対立を説明せずに売却し、新オーナーが開業直後に激しい抗議を受ける事例です。
まとめ
居抜き物件を選ぶ際に潜みやすいリスクを明らかにし、実例とともに原因を分析しました。
中古設備の寿命や曖昧な契約条項が損失を招く構造を押さえ、契約前チェックリストで実地調査と書類確認の要点を整理しました。
実務に移る際は、現況写真や点検報告を必ず残し、交渉は数値と履歴を根拠に進めることが肝心です。少しでも判断に迷ったら、宅建士や弁護士へ早めに相談し、時間的プレッシャーを減らしましょう。
